2020年2月，因新型冠状病毒肺炎疫情在春节期间集中爆发，为妥善应对疫情，我市迅速启动公共卫生事件一级响应，并实行区域管制、人员隔离、推迟复工等一系列应急防控措施。伴随防疫工作的有序推进，我市各商场、营业机构积极响应并采取暂停营业、缩短营业时间、推迟开业时间等方式防止疫情扩散，截至2月11日，我市新冠肺炎新增确诊病例、疑似病例数量均呈下降趋势，疫情防控工作取得了阶段性成果。但在有效防止疫情扩散的同时，应当注意到，受疫情及相关防控措施的影响，线下交易市场活动及各商事主体良性运转均受到较大程度的冲击，或将导致房屋出租人和承租人间纠纷的集中爆发。鉴于此，徐州中院民四庭认真贯彻习近平总书记关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作重要指示及中央全面依法治国委员会第三次会议精神，全力落实中央、省、市和市中院相关部署要求，切实提高政治站位，充分发挥审判职能作用，通过认真调研分析疫情防控影响下房屋租赁领域可能产生的矛盾纠纷和风险隐患，针对性地提出对策意见，以期最大程度维护房屋租赁市场稳定，支持相关中小微企业、个体商户渡过难关，在疫情影响下最大限度保护和巩固营商环境建设成果。

    一、新冠肺炎疫情及防控措施的法律性质分析

本次新冠肺炎疫情与2003年“非典”疫情在传播途径、影响范围、防控措施等方面相似，在没有出台新的司法措施时，可以参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（以下简称《通知》）中的内容认定本次疫情、防控措施的性质和法律后果。《通知》明确“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。据此，结合当下房屋租赁合同履行的实际障碍，本次新型冠状病毒疫情及防控措施的对房屋租赁合同履行的影响，在法律性质上仍应根据具体情况不同而归类为不可抗力或情势变更。

    1.新型冠状病毒疫情及防控措施构成不可抗力的情形

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据该条规定，不可抗力的认定需要三个构成要件的同时满足，即：当事人不能预见、不能避免、不能克服。在认定的过程中首先应当参照租赁合同的约定，有约定的从约定。其次，在合同没有约定的情况下，则需要从履行障碍发生的时间点去作评判，比如当事人在疫情已经发生、防控措施下达后签订租赁合同，则不可再将疫情及防控措施纳入不可抗力的范畴，因为此时当事人已经可预见疫情或防控措施对租赁合同产生的不利影响。另一方面，在疫情及防控措施发生前因当事人主观原因导致的履行障碍也不能认定为不可抗力而减免责任。再次，租赁合同的履行障碍应当与疫情及防控措施之间具有因果关系，只有在同时满足“1.因疫情及防控措施对合同履行构成障碍；2.构成障碍的程度系重大或根本性障碍；3.合同当事人无过错”的情况下，才可将本次新型冠状病毒疫情及防控措施认定构成不可抗力的免责事由。

    2.新型冠状病毒疫情及防控措施构成情势变更的情形

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该条规定，认定构成情势变更需要同时满足五个构成要件，即：（1）合同成立后，合同的基础条件发生重大变化；（2）该重大变化在合同签订时无法预见；（3）该重大变化不属于商业风险；（4）继续履约对一方当事人明显不公；（5）情势变更无法归责于任一方当事人，其中最主要是要考察“合同履行的基础条件是否发生重大变化”及“继续履约对一方当事人是否明显不公”。如果疫情及防控措施对租赁合同履行造成的障碍不影响疫情结束后合同的继续履行，仅仅是疫情蔓延及防控措施未结束的特定时间段内，履行合同会对一方当事人明显不公，则应当将疫情及防控措施归类于情势变更，适用公平原则权衡房屋租赁合同双方当事人的权利、义务，减少疫情及防控措施对承租人、出租人造成的经济损失。

    二、疫情影响下房屋租赁领域可能产生的法律纠纷

    1、因申请减免租金或及延长租期产生的纠纷

    因新型冠状病毒疫情及政府防控措施的影响，大部分房屋均暂停营业，导致承租人实质上无法使用房屋，亦无法取得线下营业收入，即无法取得房屋的使用价值。如果继续按原约定履行租赁合同，将导致承租人的利益受损，与出租人之间权利义务不对等，从而导致利益失衡。据此，承租人在不解除租赁合同的前提下可选择以下两种方式减少损失：（1）申请出租人减免租金；（2）相应延长租赁期。

    2、因拖欠租金产生的违约责任纠纷

    如前所述，虽然承租人有权依据“不可抗力”或“情势变更”的相关规定申请减免租金或相应延长租赁期，但是承租人只有在与出租人达成合意时才可以合法少交租金或延期。在未与出租人达成合意时，如承租人擅自不按时交付租金可能会构成违约，出租人可能会要求其承担违约责任。虽然“不可抗力”或“情势变更”可能是违约责任的阻却事由，但二者均不必然导致责任或义务的全部免除。对于疫情影响期间承租人拖欠租金是否构成违约的问题，应考量疫情及防控措施对房屋租赁合同目的实现的影响、合同履行的实际状况等情况综合予以认定。

    3、因解除租赁合同产生的纠纷

    合同解除主要有三种形式：其一是约定解除；其二是法定解除；其三是协议解除。对于合同当事人是否有权主张解除合同，也应结合当下疫情及防控措施的具体情况予以分析。若本次疫情达到了出租人与承租人在房屋租赁合同中约定的合同解除条件，双方当事人均可以行使约定解除权解除合同。若主张租赁合同的法定解除，则应评价疫情及防控措施是否与租赁合同实际履行不能是否具有直接因果关系，以及合同当事人出租/承租房屋的合同目的是否根本无法实现。

    三、疫情影响下对房屋租赁合同当事人的应对建议

    1、及时查阅合同约定和相关法律规定

    房屋租赁合同纠纷的处理应以合同约定、相关法律规定为基本依据，若房屋租赁合同当事人已将疫情及防控措施或与之等同的情形纳入不可抗力或情势变更，并对法律后果、违约责任等作出约定，则应优先适用当事人约定；合同没有约定或约定不明的，则应适用法律规定。因此，租赁合同当事人应当尽快检视合同约定和相关法律规定，及时维护自身合法权益、避免不必要的法律风险，防止疫情或防控措施牵连其他因素扩大损失程度。

    2、考量疫情及防控措施对房屋租赁合同造成的履行障碍程度

    依据对疫情及其防控措施法律性质的分析可知，当事人在面对疫情及防控措施对租赁合同造成的履行障碍时，应首先考量履行障碍的程度。如果此次疫情及防控措施导致一方当事人租赁合同履行上的根本障碍，则可以通过主张不可抗力减免其未能履约的相应责任，该当事人应同时采取一定的措施，履行应尽的减损义务，减少损失的进一步扩大；如果此次造成的履行障碍只是一时的，通过公平原则可以平衡损失并维持租赁合同的持续有效履行，则可以适用情势变更制度变更相关合同条款，以保持利益平衡及合同的稳定性。

    3、及时通知合同相对方并进行沟通协商

    因疫情及防控措施影响导致房屋租赁合同履行困难时，受影响的一方当事人应及时将相关情况及合同履行的障碍、困难通知对方当事人，并采取必要措施防止损失的进一步扩大，防范自身对损失扩大部分需承担的赔偿责任。如受影响的一方当事人希冀通过不可抗力制度寻求救济，在通知对方后还应及时向对方提供疫情、防控措施及其造成合同履行困难的证明；如希冀通过情势变更制度寻求变更或者解除合同，也应当及时向对方沟通、协调，尽可能通过协商达成合理的解决方案。

    4、注意证据的固定和留存

    疫情及相关防控措施对房屋租赁合同的履行产生实质上的冲击和影响，在充分保护自身生命健康、遵守防疫规定的基础上，各方合同当事人应注意固定和收集疫情、防控措施及其造成（或不足以造成）合同履行困难的证据、合同各方当事人沟通协商所产生的证据（如往来函件、邮件、聊天记录等）、证明继续履行原合同将导致明显不公的证据或能够证明合同变更更具有公平性的证据，未雨绸缪，便于日后顺利解决纠纷。

    5、密切关注政策形势

    2月4日，我市已出台21条措施，支持中小企业发展，对承租市属国有企业经营性用房的中小企业，免收2个月房租，各县（市）区国资监管部门指导所属国有企业根据实际情况对中小企业租户租金减免（参照市相应措施），鼓励引导其他经营用房业主（房东）为租户减免租金（具体由双方协商解决）。可以预见，中央、地方各级政府后续还可能就房屋租赁合同履行的相关问题出台措施，房屋租赁合同当事人应密切关注并注意利用政策便利消减法律风险。

    6、新签订合同应注意评估疫情影响并作出约定

    在疫情防控持续期间及之后新签订的房屋租赁合同，应当理性评估疫情及防控措施可能给合同履行造成的影响，在合同中予以明确约定，例如将新冠肺炎等传染病疫情发生和相关防控措施约定构成不可抗力或情势变更的事由、减免疫情及防控措施持续期间房屋租金或相应延长等，在违约责任部分明确减免责任的事由及对应比例。

    四、疫情影响下房屋租赁纠纷的司法应对措施

    1、提前研判分析，做好应对准备

    一是及时收集、归纳司法审判实践中的新情况、新问题。结合当下疫情发展情况及防控措施的发布、落实情况，预判可能会引起的社会热点问题并提前拟定防范措施，尤其是大面积停产、停业可能带来的涉重大利益、涉群体矛盾问题。二是提前研究法律、政策规定，了解疫情防控要求。树立大局意识，强化责任担当，提高司法效率，力争及时、高效、稳妥处理相关纠纷，化解社会矛盾。三是针对疫情防控带来的相关问题加强诉讼服务工作。针对疫情防控措施带来的隔离、出行不便等问题，提高诉讼服务便民性，充分发挥线上提供司法服务效能。全面开展线上诉讼服务，依托12368诉讼服务热线、诉讼服务网、“24小时自助法院”等线上平台，畅通网上立案、跨域立案、自主立案、在线庭审等渠道。

    2、实行专业审判，集中高效处理

    一是进行专业化集中审判。组建专业审判团队，针对本次疫情及防控措施可能引发的房屋租赁纠纷类型及适用法律的疑点、难点，集中调研、分析，对相关案件专门审理。二是充分保障当事人程序权利。依法准确适用诉讼时效中止、期间顺延等相关规定，依法保护当事人起诉、应诉、上诉、举证、答辩等民事权利。三是依法维护当事人实体权利。正确认定“不可抗力”或“情势变更”等法定情形，做好法律释明和沟通、矛盾化解工作。坚持公平原则，正确适用裁量权，合理确定各方当事人的法律责任。统一裁判尺度，提高司法效率，稳妥审理裁判相关案件，确保法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。

    3、发挥职能作用，优化服务保障

    一是主动了解社会司法需求。建立沟通平台，积极走访调研，全面摸排疫情防控期间企业、商铺停产、停工、停业上面临的法律问题及纠纷类型，并进行针对性的调研、分析，及时向党委、政府报告信息和反映情况，向行业、企业发送司法建议，切实为全市行业、企业提供高效、得力的司法指导。二是积极落实司法救助。对因疫情影响而陷入困境的企业和个人，加大诉讼费减、缓、免适用力度，确保当事人不因经济困难打不起官司，努力让人民群众在每一起诉讼案件中感受到公平正义及司法温情。三是发挥司法指引功能。通过发布法律风险提示、网络直播庭审、发布典型案例等途径，适时开展多种形式的宣传，及时发布和解读相关法律、政策，发挥司法审判的指引、评价、教育功能，提高相关当事人法律意识和运用法律解决困难的能力，引导相关社会秩序公平、有序发展，促进矛盾化解和纠纷解决，有效消弭可能存在的纠纷及风险。

    五、对政府管理应对疫情影响下房屋租赁纠纷的相关建议

    1、强化行业政策扶持

    通过减免部分税收、行政事业性收费、加大政策性补贴力度、加大金融支持力度等问题积极对相关行业、企业进行扶持，通过政策扶持减轻企业因停产、停业产生的经济损失，帮助中小微企业渡过疫情防控期间经营难关，进而有效避免因房屋租赁引发的租金给付、合同履行等纠纷，减少社会矛盾。

    2、强化行业监管与服务

    建议房地产管理职能部门加大监管力度，通过普法宣传、规范合同范本、下发操作规程等形式，引导和监督相关承租户、业主、置业公司、房产中介公司遵守国家法律、法规及政策，按照防疫要求和行业规范守法、依规经营。开展专项行动和常态化监督检查，及时查处违法行为。加强主动服务意识，促进交易效率提高，通过减免手续费等措施，降低相关当事人市场成本。加强担当意识和矛盾化解意识，尤其在出现重大利益纠纷和涉众纠纷时，要主动参与处理与化解，从疫情防控需要和社会公共利益出发，引导相关主体采取主动减免租金等措施，减少承租方损失，钝化社会矛盾。

    3、加强部门联动协作，强化矛盾化解

    本次疫情牵扯范围广、持续时间长，为诸多行业带来负面影响，或将集中产生争议和纠纷，若无法妥善处理，则可能不利于社会稳定。建议建立司法、执法联动工作机制和多元化纠纷解决机制。司法、执法部门要通过沟通平台移送房屋租赁市场违法线索、掌握市场动态、预判矛盾纠纷，及时施策，促进房屋租赁市场健康有序发展、维护相关主体合法权益。政府相关职能部门、行业协会、基层调解组织切实做好矛盾纠纷化解工作，充分利用人民调解、行业调解、专业调解、律师调解等解纷力量，推动纠纷化解关口前移，为群众提供更加丰富快捷的解纷渠道，努力将矛盾纠纷及时妥善解决。

    *课题组负责人，李娟，市中级法院民四庭庭长；课题组成员，徐文轩，该庭法官助理。