摘  要：新形势下，物业纠纷类型从单一化的物业费纠纷向涵盖物业服务合同效力、物业服务人选聘程序、业主撤销权、业主共有权以及诉讼主体资格等多元、复杂、疑难问题发展。然而，由于实践中长期存在缺乏业主权利保护的团体法思维，如忽视业主团体成员身份、混淆业主权利属性、模糊业主自治行权边界、机械理解业主救济路径等，导致物业纠纷频发、“同案不同判”现象时有发生，业主权利并未通过法治的方式获得真正的保障。基于用法治保障人民安居乐业的要求，以及对业主权利救济争议解决需求与公司治理逻辑规则的契合度分析，可参考公司法上股东资格取得、内外有别、股东自益权与共益权区分、资本多数决、公司自治等内容，探索运用团体法思维、以公司治理逻辑规则救济业主权利的有效路径，达到公平处理业主权利争议、有效保障业主“安居”、纠纷有效化解的目的。

      关键词：物业纠纷  业主权利争议  公司治理思维  业主权利救济 

      引  言：作为习近平法治思想最重要的原创性贡献之一〔[1]〕，以人民为中心的法治观要求系统研究谋划和解决法治领域人民群众反映强烈的突出问题，用法治保障人民安居乐业〔[2]〕。当前，随着我国房地产业迅猛发展、城镇化进程加快，住宅小区已经成为城镇居民的主要居住模式。如何在“小区模式”下用法治保障业主“安居”，是充分发挥习近平法治思想引领作用，践行以人民为中心的法治观念，实现人民正义的重要议题。关于业主的权利义务，民法典物权编专章规定了“业主的建筑物区分所有权”，明确业主对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和共同管理的权利，并规定了业主通过业主大会、业主委员会行使相关权利；又在合同编专章规定了“物业服务合同”，将城镇住宅管理中普遍存在的物业服务合同从无名合同蜕变为典型合同〔[3]〕，对业主、业主大会、业主委员会与物业服务人在物业服务法律关系中的各自权利义务作出规范。国务院物业管理条例、最高人民法院建筑物区分所有权司法解释、物业服务司法解释等，也就业主权利义务作了细化。但从司法实践看，物业纠纷〔[4]〕仍多发、常发，“同案不同判”问题也时有发生，反映出物业管理领域相关规则有待进一步明晰和完善。业主是物业管理所涉多种法律关系中的核心主体，物业纠纷归根结底是业主权利内容争议及维权路径、方式争议。住宅小区的全体业主，因建筑物相互依存并同处一个建筑区划，自然形成一个团体。既为团体，作为成员的业主就享有成员权利，并同时承担成员义务。因此，物业管理既涉及物权法、合同法问题，还涉及团体法问题。公司是团体法中最完善、最优越、最主要的组织形式，故可考虑将公司治理思维运用于物业管理领域。本课题遵循这一逻辑，在公司治理视野下研究业主权利的保障问题。从人民群众反映较为集中的物业纠纷争议出发，以业主团体成员身份为基点，透视不同观点碰撞中暗含的业主权利救济困局；以公司治理逻辑规则为切入点，以实现人民正义为导向，运用以人民为中心的法治观，考察业主权利行使和小区治理的有益参考模式，进而探寻出公司法视野下业主权利救济的有效进路。

      一、徐州地区物业纠纷审理情况

      1.案件数量年均5000件

      就徐州地区而言，2018年至2022年，全市法院审结涉物业公司纠纷案件共计24227件〔[5]〕，五年间的立案数量依次为5380件、4952件、3298件、5414件、5183件，纠纷受新冠疫情影响在2020年大幅下降后在2021年突破5400件，2022年减少231件，同比下降4%（见图1）。去除受冠新冠疫情影响的2020年，全市涉物业公司纠纷年立案数基本在5000件左右。市中院2018年至2021年四年间立案数量依次为129件、156件、176件、184件、195件。

图1：2018—2022年涉物业公司纠纷结案数量统计表

      2.矛盾纠纷类型较为集中

      就结案类型而言，五年间涉物业公司纠纷案件中的物业服务合同纠纷数量最多（21677件），占比高达89.47%〔[6]〕（见图2），且该类案件基本上属于业主欠费类型。扣除其他有关劳动类案件（800件左右），其余与民一庭审理数量较多的案件有财产损害赔偿纠纷、提供劳务者受害责任纠纷、排除妨害纠纷、业主撤销权、知情权纠纷等。

图2：2018—2022年涉物业公司纠纷类型

       3.物业服务合同纠纷案件调撤率较高

      2018年-2022年的物业服务合同纠纷案件立案数依次为4833件、4540件、2854件、4720件、4581件，调撤率较高，依次为77.88%、78.89%、75.29%、80.97%、81.21%（见图3、图4），调撤率不断提升且均属高位。

图3：2018—2022年物业服务合同纠纷案件立案及调撤数统计

图4：2018—2022物业服务合同纠纷结案及调撤率

       4. 新沂市、云龙区、开发区物业纠纷案件量位居前三位（见图5）

图5：2018-2022年基层法院立案数量统计表

      二、业主权利的主要争议及存在的问题

      从徐州市近年来审理的物业纠纷案件看，涉及业主权利的争议主要集中于物业费支付抗辩权争议、选聘物业服务人自治权争议、业主权利受损救济路径争议等。从当前住宅小区的团体属性、小区治理的一般模式、物业纠纷的业主权利救济困局本质来看〔[7]〕，上述争议一定程度上也与业主团体成员身份忽视相关。

      （一）物业费支付方面

      1.争议梳理：物业费支付抗辩案例介绍

      负责A小区物业服务管理的B公司分别要求甲、乙、丙、丁四人支付物业费，四人均提出相应抗辩理由，由此引发争议。

      表1：物业费支付抗辩争议情况

      2.争议透视：业主成员资格忽视与权利属性混淆

      （1）物业费支付始点争议。支付物业费，是业主经过特定程序将其对小区共同管理事项交由物业服务人管理时，应当支付的对价。新建小区的业主何时开始支付物业费，法律法规并未明确规定，实务中一般是按照建设单位向业主交付房屋的时间作为物业费支付始点〔[8]〕。甲之争议表明，物业费支付始点争议可具象为在买受人收房后发现房屋存在质量问题并通过物业服务人向建设单位提出，建设单位未维修整改的，是否起算物业费。从业主团体成员身份来看，该争议本质上系难以厘清“买房”与“所有权取得”，“上房”与“成员义务发生”之间关系所引发，与忽视业主成员资格相关联。

      （2）物业费应否减免争议。关于业主能否要求减免物业服务费，《民法典》已作出概括性规定〔[9]〕。物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务〔[10]〕，似能成为业主要求减免物业费的正当理由。乙、丙、丁之争议表明，物业费应否减免的争议可体现在物业费减免的正当事由、判断标准及法院“酌减”比例的类推适用等方面。正当事由方面，乙之争议反映出因对业主专有权保护、物业服务人义务履行与物业费减免之间关系分析不透彻，所造成的司法裁判左右摇摆。〔[11]〕判断标准方面，丙之争议代表着因对业主共有和共同管理权利维护与物业服务人义务履行之间的关系、物业服务情况的应然评价主体等问题审视不全面，所造成的的司法裁判标准不一。〔[12]〕“酌减”比例类推适用方面，丁之争议则体现出司法实践中，因对于业主提出物业费减免抗辩所依据的业主权利属性忽视或混淆，将个案业主以专有权保护抗辩（乙之抗辩）而生的“酌减”结果一刀切地适用于其他业主，片面追求“同案同判”，可能导致错误的“异案”同判。

      （二）物业服务人选聘：成员自治与行权边界困局

      1.争议梳理：物业服务人选聘案例介绍

      戊、己、庚三人分别居住在不同小区，因对物业服务不满，均以物业公司选聘程序不合法为由，主张物业服务合同无效，由此引发争议。

      表2：物业服务人选聘争议梳理

      2.争议透视：内外部关系交织与业主自治边界模糊

      （1）物业服务合同效力争议。业主基于共有和共同管理的权利，通过多种方式选聘专业物业服务人进行物业管理。戊、己、庚三人所处小区的物业服务人选聘情况，代表着业主选聘物业服务人的三种典型方式：一是新建小区，由建设单位选聘前期物业服务人，业主通过签订入伙协议而概括承受；二是一般小区，经过一定比例的小区业主共同决定后，由业主委员会或者业主大会选聘物业服务人；〔[13]〕三是处于治理僵局的老旧小区，可由居民委员会代行业主委员会职责选聘物业服务人。〔[14]〕上述三种方式均涉及不同主体、不同法律关系的交织。概括起来可以分为业主与建设单位、业主委员会、居民委员会之间基于业主对小区的自治权而产生的内部委托代理关系，以及业主，受委托的建设单位、业主委员会、居民委员会与物业服务人之间基于选聘而产生的外部物业服务合同关系。己、庚之争议表明，能否以内部委托代理关系存在问题否定外部物业服务合同效力是物业服务合同效力争议的关键。该争议因业主自治方式选择而产生，又与内外部法律关系之厘清相关联。

      （2）公权力介入业主自治争议。基于我国社会自组织能力缺乏，以公权力介入、指导业主自治，已成为各地普遍选择，相关法律及部门规章〔[15]〕对公权力介入的事项、方式亦有所明确。但是在业主自治范围内，公权力是否应当“进”、应当在何种领域“进”、应当如何“进”，仍然引发广泛争议。庚之争议，实质上反映了小区治理僵局时接管机构应然管理模式、行权机制的争议，或者说公权力应当如何进入业主自治的争议。而某些案件中存在的司法裁判能否直接代替业主决议的问题〔[16]〕，则是关于公权力应当在何种领域“进”的争议，该争议如若不能合理解决，很有可能导致业主自治权无法行使或被架空。

      （三）诉讼主体资格：成员救济与路径选择困局

1.争议梳理：诉讼主体资格案例介绍

针对物业服务公司在物业服务管理中存在的种种问题，小区业主尝试以多种名义多次起诉，由此引发争议。

       表3：物业纠纷诉讼主体资格争议梳理

      2.争议透视：业主权利个别救济不畅与共同救济懈怠

      （1）业主权利个别救济争议。业主权利受损时，应当有明确的救济路径。《民法典》从正反两方面〔[17]〕，回应业主专有权、共有和共同管理权利之救济。个别业主得以自己名义对侵犯其专有权的行为提起诉讼自不待言。辛以个人名义诉请之争议表明，业主权利个别救济争议主要集中在业主能否以个人名义就共有和共同管理权利事项提起诉讼，即个别业主在体现共有人共同意志的事项中是否具有单独救济的权利。

      （2）业主权利共同救济争议。除业主权利个别救济争议外，业主权利共同救济争议也比比皆是。如虽然最高法院明确业主委员会可以以自己的名义提起诉讼，也可以作为被告参加诉讼，〔[18]〕但是C小区业主委员会诉请之争议表明，实践中仍然存在以业主委员会未备案、任期届满后未履行环节手续、诉讼事项未经业主大会有效表决等事由否定业主委员会诉讼主体资格。而壬等17名业主共同起诉之争议，其实是在物业服务公司服务管理不到位、业主委员会缺位或不履行职责〔[19]〕，导致业主共同意识缺乏“代言”时，一定比例的业主能否共同起诉的争议。这些争议与现行法律法规对业主共有和共同管理权利救济路径规定不够明确相关，与业主、业主大会、业主委员会、物业服务人权利来源、权利应然实现路径的系统分析程度相联。

      三、公司治理思维运用于物业纠纷领域的可行性

      面对物业纠纷中个人利益与团体利益、内部利益与外部利益、当下利益与长远利益交织的现实难题，面对团体法思维下业主权利行使的应然路径，与团体法思维缺失后业主权利救济的实然争议，运用一套更为成熟的团体运行规则，于司法裁判中有效回应物业纠纷领域业主权利争议问题，是人民正义统摄司法正义的应有之义。考虑到公司法是目前法律体系内关于团体运行的最成熟的制度规范，因而在物业管理立法空白之处、实践争议频发之处，可尝试引入公司治理逻辑规则。

      （一）相似性考察：引入公司治理逻辑规则救济业主权利的基础

      从小区治理结构看，业主通常是基于购买并实际取得房屋而成为小区业主团体成员。小区内的全体业主组成业主大会，通过多数决方式对业主共同管理事项作出决议。业主大会选举产生业主委员会，负责执行业主大会决定的事项，接受业主监督。对小区建筑设施的维修养护、对环境卫生、生活秩序等方面的管理维护，业主可以自行管理，也可以委托物业服务人管理。这些与公司治理结构高度相似，如公司股东出资后取得股东资格，享有资产收益、参与公司治理等权利，并承担相应义务；又如，股东通过股东（大）会行使权利，通过设立董事会来执行股东大会的决议；再如，董事会可以聘任经理，负责组织实施董事会决议、主持公司生产经营管理工作。

      因此，业主之于股东、业主大会之于股东大会、业主委员会之于董事会、物业公司之于经理，在权利来源、行权机制等方面，逻辑相通、思路相近。《民法典》《物业管理条例》等法律法规关于业主大会、业主委员会的召集程序、议事规则、表决比例，以及业主权利救济途径等方面的制度设计，均可在公司制度中找到相应模型。

      （二）可借鉴性考察：公司治理逻辑规则下业主权利争议再审视

      考虑到业主团体与公司团体的治理结构相似性，在法律法规对业主权利救济存在制度空白、解释分歧时，可借鉴公司治理逻辑规则探寻业主权利争议背后的成因，并有针对性地予以解决。

      1．股东资格取得规则：物业费支付始点争议再审视

      主体资格的取得是成员权利和义务得以产生的前提。公司股东以向公司出资（认缴出资）或受让股权的方式，作出加入公司的意思表示，此后其具有了公司成员资格，即取得公司股东资格。这是股东行使权利的逻辑起点。〔[20]〕一般而言，当事人取得公司股权主要分为两种方式：原始取得，即在公司设立或增资中通过向公司出资或者认缴出资取得股权及股东资格；继受取得，即从他人处受让股权。

      以股东资格取得规则审视物业费支付始点争议可知，业主作为物业服务人提供服务的对象，其行使有关权利、承担有关义务必须以主体资格的原始取得或继受取得为前提条件。购房人具备业主资格，才有权接受物业服务人提供的物业服务，并同时承担向物业服务人支付物业费的合同义务。因此，判断购房人是否取得业主资格，应当是判断其是否应当向物业服务人支付物业费的前提。

      2．内外有别原则：物业服务合同效力争议再审视

      《公司法司法解释（四）》关于公司内外关系的规定〔[21]〕，确立了在处理法人或者非法人组织内部与外部关系时应当坚持的内外有别原则，肯定了对善意相对人的依法保护。就公司内部关系而言，如果民事法律行为违反法律、行政法规和公司章程的规定，应当依法认定该民事法律行为无效或撤销该民事法律行为，甚至依法追究相关人员的法律责任。但是，依据该民事法律行为与其他市场主体形成的民事法律关系，则通常不能认定为无效或者可撤销，除非与之订立协议的当事人与公司内部人员恶意串通，以损害公司利益为目的而缔约。

      以内外有别原则审视业主、业主委员会与物业服务认的物业服务合同效力争议可知，业主民主决议是内部问题，签订物业服务合同是外部问题。业主委员会未经业主大会决议签订的物业服务合同是否有效，反映的是欠缺权力机构决议情形下外部合同效力问题。处理内外部法律关系并存问题，应当坚持不同的处理原则。

      3．股东自益权和共益权区分规则：业主物业服务质量抗辩再审视

      公司法将股东权利分为自益权和共益权，自益权是股东为实现自己利益而拥有的权利，表明了股东的财产性请求权，如股利分配请求权；共益权是对公司事务的参与管理权和对公司机关行为的监督权，直接表明股东权的身份性和支配性，如表决权、知情权、股东代表诉讼权等。〔[22]〕上述区分的目的在于对不同属性权利的行权方式、保障机制作出不同规定。

      以股东自益权和共益权区分规则审视业主物业服务质量抗辩可知，业主基于其专有权提出的抗辩，具有自益权属性；基于共有和共同管理权利提出的抗辩，则具有共益权属性，该项抗辩可进一步细分为基于对房屋所属特定楼栋建筑物共有部分的共同使用、管理权利提出的抗辩，以及基于对所属建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房等公共部分的共有和共同管理权利提出的抗辩。其中，前者的权利主体应以特定楼栋业主为限；后者的权利主体应包括建筑区划内全体业主。对业主提出物业服务质量抗辩所依据的权利属性进行区分，可以解决个案对物业费酌减的裁判效力能否以“同案同判”为由，扩张适用于其他业主的问题。

      4．资本多数决原则：业主大会、业主委员会、业主的诉讼主体资格争议再审视

      建立于投资回报率与风险承担系统相一致基础上的资本多数决原则，是公司议事制度的基本原则。在公司运作过程中，资本多数决与少数股东保护之间有内在的冲突，成为控股股东损害少数股东利益的诱因。〔[23]〕为此，公司法设立股东派生诉讼制度，确保董事会、监事会不对损害公司利益的行为提起诉讼时，股东可以自己名义提起诉讼，以维护少数股东与控股股东利益的平衡。

      以资本多数决原则运用限度审视业主大会、业主委员会、业主的诉讼主体资格争议可知，在物业纠纷领域，单个业主对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为，从维护小区公共利益的角度提起的诉讼，不需适用多数决规则。〔[24]〕这些请求事项，目的在于维护小区正常生活秩序、管理秩序，维护小区良好环境，受益人是全体业主。因此，如果过分依赖业主大会、业主委员会行使权利，或者要求必须达到多数决比例的业主才能提出请求，可能造成维权、管理的滞后，不利于在出现上述行为时快速制止。业主大会、业主委员会、业主的诉讼主体资格争议，实质是对业主共同决定和共同管理事项的议事方式、表决程序及行权机制的理解适用问题。简单适用法律法规上规定的多数决原则，否定业主大会的诉讼主体资格、否定达到表决权比例的众多业主的原告主体资格，将相关纠纷排除于法院之外，会加剧业主与物业服务企业之间的矛盾；否定个别业主对维修资金使用情况的监督权，则会损害业主的合法权益，否定数名业主起诉请求解除物业服务合同的原告主体资格，这些都将导致小区治理的混乱。借鉴股东派生诉讼制度，针对损害小区公共利益的行为，可以规定业主在请求业主委员会、业主大会向上述行为人提出损害赔偿请求后一定期限内未履行职责的，有权直接以业主名义对行为人提起诉讼。

      5．公司自治理念：司法介入业主自治边界争议再审视

      公司自治，即出资人自己进行重大决策，选择公司的管理；公司作为独立的市场主体，依照公司章程自主经营、自负盈亏，不受非法干预。自治原则符合市场主体在市场中的运动规律：出资人对自己的决策、选择行为负责，公司以章程为基础，自主应对市场的变化、对由此产生的一切后果负责。公司内部各机构如何行使权力、履行职责，是公司治理的范畴，包括司法机关在内的公权力机关原则上不得介入。司法只有在公司治理机制被打破，股东或公司利益受到损害时，才能根据当事人请求，依据法律规定介入。〔[25]〕

以公司自治理念审视司法介入业主自治边界争议可知，小区内部治理也属于其意思自治范围，相关法律法规将物业怎么管、业主大会怎么开、业主委员会成员怎么选等事项，主要交由业主自治。司法对小区治理的介入，要以业主法定自治范围为边界，对属于业主共同决定的事项，原则上应当交由业主民主议定，司法一般不能代替业主作出决定，以防止用个别业主的意志代替全体业主的意志。同时，应当注意到业主自治动力相对不强，在对一些事项不能形成法定多数意见时，需要司法适度介入。

      （三）差异性考察：引入公司治理逻辑规则救济业主权利的变通

      在团体法视角下，小区治理与公司治理有许多共通之处，但仍然存在明显差异，因此，在引入公司治理逻辑规则时决不能简单照搬。

      1．成员资格取得条件不同：出资转移与物理联系

      股东资格的取得需要向公司出资，作为出资财产的所有权要从股东转移到公司，公司因有股东出资而成立，具有人合性；业主资格的取得无需将个人所有的房屋转移归小区集体所有，不同业主主要是基于同一建筑区划内建筑物的物理联系而集合在一起，具有偶然性。

      2．成员参与管理动力不同：目标一致与因人而异

      公司股东以资产收益为目的而向公司出资，其收益目的只能依托参与重大决策、选择管理者等权利来实现，因此公司股东参与公司治理的动力充足。在公司管理者损害股东利益、公司利益，或者公司利益受损但管理者怠于履职时，股东一般会积极寻求权利救济。而物业管理系统是由建筑区划内享有房屋所有权的全体业主组成的团体，虽有资本（房产）的集合，但所有权未发生转移，业主实现其房屋所有权各项权能与参与物业治理，不存在逻辑上的依存关系；虽有人（业主）的集合，但并非基于相互的信任关系，更多是偶然的买卖、继承等法律行为所致。物业管理系统的资合性、人合性都较为松散、易变，不同业主的权利意识、公益意识以及对秩序、环境的容忍程度等，均存在差异，这就导致业主参与物业治理的动力和需要因人而异。

      3．治理僵局后果不同：清算破产与组织代管

      公司发生僵局时，股东可以请求解散公司并清算，甚至要求破产；而在业主大会、业主委员会缺位，小区发生治理僵局时，业主不能要求解散小区，但可以主张引入基层自治组织来代行业主委员会职责，推动小区有序治理。

      四、公司治理思维下业主权利争议的几点具体规则

      在业主权利救济领域，就是要以保障业主“安居”为导向，将公司治理逻辑规则恰如其分地运用到业主权利救济的具体问题中，变团体法思维下业主权利行使的应然路径为实然路径，以使业主权利得到真正的保障，同时达到权利与义务相统一的效果，让公平正义以人民群众看得见、感受得到、满意的方式实现。

      （一）引入业主资格概念解决物业费支付始点争议

      房屋是业主资格和物业服务的联结点，而交付则是取得业主资格的在先行为。以新开发的住宅小区为例，买受人与建设单位签订商品房买卖合同后，取得了特定房屋的财产性权利，但该项权利尚属于债权；在房屋竣工但尚未交付买受人时，买受人未实际占有房屋，此时其对房屋的权利仍是债权性质，仅能请求建设单位向其交付；在买受人接收房屋后，即使尚未办理所有权登记，抑或其实际尚未入住、使用，但其在接收房屋时同步作出自愿加入小区、成为小区成员的意思表示后，买受人即取得了小区业主资格，进而享有业主权利、承担业主义务。因此，在小区治理系统中，业主资格原始取得的逻辑起点是建设单位将房屋交付买受人。也即，在建设单位未将房屋实际交付买受人前，买受人尚未取得业主资格，自然不能享有业主权利，也无需承担支付物业费等业主义务。

      需要注意的是，建设单位向买受人实际交付的房屋，既涉及买卖双方约定的交付时间，还涉及交付条件。而交付条件则主要涉及房屋是否竣工验收合格、是否具备使用条件等房屋质量方面的问题。在因不符合交付条件而导致买受人拒绝受领房屋时，买受人无需支付物业费。如果买受人明知没有相关竣工验收证明材料但仍接收房屋，且房屋具备装修使用条件的，应认定其已经成为业主。如果买受人接收的房屋具备严重质量问题，无法装修使用，即使买受人已经接收，无论是否具备合同上约定的交付条件，均应认定尚未成为业主，无需支付物业费。亦即，建设单位的无瑕疵交付应是业主资格取得的逻辑起点。

      此外，买受人因严重质量问题未实际占有房屋时产生的物业费，由物业服务人向建设单位主张。〔[26]〕这是因为，新建房屋竣工验收后，建设单位在取得初始登记后可以视为具备了业主身份。其与购房人之间虽有商品房买卖民事法律行为，但购房人未依法办理所有权登记，也未合法的实际占有，则此时的业主仍是建设单位。物业服务人可基于与建设单位签订的前期物业服务合同主张物业费。

      （二）借助股权转让思维理解前期物业服务合同对业主的效力

      物业服务合同根据选聘的主体和程序不同，可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两大类。在前期物业服务合同法律关系上，通常将权利义务主体界定为建设单位和物业服务人。此时，业主受前期物业服务合同约束的法理基础往往存在不同的争议，包括委托代理说〔[27]〕、房地产附随义务说〔[28]〕等。但是，这两种学说都无法涵摄前期物业中的多重法律关系结构，均存在理论裂缝。〔[29]〕

      上房过程中，建设单位和物业服务人签订前期物业服务合同，或者建设单位与业主在签订商品房买卖合中包含前期物业服务内容，实际上涉及三方法律关系。业主受前期物业服务合同的约束应来自于对前期物业服务合同的概括受让。对此，可借鉴股权转让思维进一步理解前期物业服务合同对业主的效力：新建小区在交付买受人前，统一归建设单位所有，此时的业主仅建设单位一个，其为了日后的物业管理而选聘的物业服务人，即是前期物业服务人。这类似于建设单位是一人公司，其作为原始股东选好了经理人。建设单位向买受人交付房屋，相当于原始股东将其股权的一部分对外转让，转让后，新股东对原股东聘请的经理当然要接受其管理，除非在新股东所持表决权比例可以另行选聘经理时，其可以依照法定程序解除现有经理。

      由此可知，前期物业服务合同对业主的效力是基于业主购买房产时对建设单位与前期物业所签订物业服务合同的概括受让，业主购买房产，取得房屋产权的同时，前期物业服务合同的债权债务一并转让。关于前期物业的选聘未经招标程序或者招标程序违法问题，属于行政管理规范，只要卖方与买方在买卖合同中约定的服务事项、品质、费用等与实际情况一致，就应当认定对业主具有拘束力。

      （三）运用内外有别原则处理物业服务合同效力争议

      物业服务合同〔[30]〕纠纷中，一般既涉及业主决议选聘物业服务人的内部关系，也涉及业主委员会与物业服务人签订合同的外部关系，处理不当可能带来更多混乱。因此，在处理物业服务合同效力争议等可能影响小区管理秩序的纠纷时，可以参考适用公司治理中的内外有别原则，兼顾内部决议与外部行为整体稳定。

      1．专有与共有：限缩业主撤销权行使范围

      对于请求撤销选聘物业服务人的决定的，应同时考虑到物业服务合同效力问题。《民法典》关于业主撤销权的规定中所使用的“业主合法权益”表述〔[31]〕，文义解释上包含业主共有和共同管理权利，但业主共有和共同管理权利本就需要通过业主共同决定后行使，若允许个别业主以其共有和共同管理权利受到侵害为由行使撤销权，则对共同决定事项投反对票的业主都可以提起诉讼，这明显不利于业主大会决定的稳定性，也是对业主自治制度的极大冲击。更合理的解释，是将“业主合法权益”限缩为业主专有权，当业主专有权受到侵害时，受侵害的业主可以行使撤销权。当业主共有和共同管理权利受到侵害时，如选聘物业服务人问题，撤销业主大会决定后，必然面临新选聘物业服务人问题，因此撤销该项决定与选聘物业服务人决定同等重要，应当属于业主共同决定事项范围。故，如认为业主大会选聘物业服务人的决定不合法，应当由符合法定表决权比例的业主共同提出。而众多业主共同请求撤销选聘物业费服务人的决定，实质上就是主张物业服务合同无效。

      2．表见与越权：以代理规则判断物业服务合同效力

      在物业服务合同的订立程序上，业主委员会与业主大会之间构成代理与被代理的关系。在业主大会未依法作出选聘物业服务人的决定时，业主委员会擅自与物业服务人订立合同，可以认定为超越代理权实施的代理行为。该行为的效力，可以适用《民法典》关于表见代理、越权代理的相关规则处理。

      首先判断物业服务人是否善意，能否构成表见代理。这需要看物业服务人是否尽到了审查义务。〔[32]〕因《民法典》中规定选聘物业服务人系业主共同决定事项，为确保物业服务合同有效，物业服务人在与业主委员会订立物业服务合同前，应要求业主委员会出示业主大会选聘物业服务人的决定。〔[33]〕这里可参照公司对外担保行为的效力认定规则，对于已经形式上审查业主大会决定、且不存在与业主委员会成员恶意串通（可从物业服务的内容质量与其价格是否合理公允方面判断）等情形的，认定物业服务合同有效。

      然后对不构成表见代理的越权代理适用追认规则。物业服务合同效力，因涉及全体业主的权利义务及其生活秩序，更需充分适用追认规则予以处理。第一，对业主委员会擅自订立合同行为追认与否，直接关系业主共同权利，如不追认，同样面临新选聘物业服务人问题，故追认问题属于业主共同决定事项范围，应由符合法定表决权比例的业主共同决定。第二，如起诉请求确认物业服务合同无效的业主未达到法定表决权比例要求，则不能得出业主大会能够作出对业主委员会行为不予追认的决定，主张无效的诉讼请求不应得到支持，或者认定起诉主张的事项属于业主共同决定事项，起诉的业主不能依法形成多数决，故原告主体不适格，裁定驳回起诉。但可告知起诉的业主通过提议召开业主大会，对追认与否予以表决后，根据表决结果再行解决。第三，在起诉的业主达到法定表决权比例要求，或者业主大会作出不予追认决定的，应当认定物业服务合同无效。但从维护小区管理秩序、防止引发混乱的角度，还须明确在未选聘新物业服务人前，现物业服务人应继续提供服务，业主应按公允价格支付物业费。

      （四）区分权利属性处理物业费“酌减”抗辩

      《民法典》第九百四十四条对于物业服务人追索物业费、业主提出物业费给付抗辩进行了明确规定，一定程度上为破解长期以来困扰小区治理的物业费给付难题提供了法律规则指引。〔[34]〕但未充分关注到业主行使抗辩权时，其既可基于个人利益单独提出抗辩，也基于具有共同意思的业主整体利益提出抗辩，而这两种抗辩权的行使效果在实践中往往大相径庭。

      业主关于物业费给付抗辩的正确行使是解决物业费给付问题的关键环节。在追索物业费纠纷中，业主通常会提出物业服务义务未全面履行的抗辩。有的法院审查后认为抗辩成立，并根据实际履行情况对物业费予以酌减，并在同一原告对同一建筑区划的业主提起类似诉讼时，以“同案同判”为由适用相同幅度的“酌减”。这种裁判的问题在于，没有深入分析前案中不同权利属性对物业费酌减的影响。比如，如果业主基于自益权提出物业服务人未履行服务义务的抗辩（如财物丢失未提供监控录像、车位被占未协助挪车等），属于物业服务人对业主的个别服务问题，因该项服务义务履行不全面，法院作出的酌减相应物业费的裁判，不能扩张适用于其他业主；如果业主基于仅覆盖特定楼栋业主的共益权提出抗辩，相应的“酌减”裁判也不宜扩张适用于非特定楼栋业主；如果业主基于覆盖全体业主的共益权提出抗辩，属于物业服务人对整个建筑区划全体业主的服务管理问题，该项服务义务履行不全面不到位，任何业主基于成员身份都有权要求物业服务人履职尽责，法院因此作出的“酌减”裁判，可以扩张适用于其他所有业主。

      （五）代表行权的探索：引入派生诉讼制度畅通业主为小区公益维权路径

      在业主委员会怠于履行管理职责时，参考股东派生诉讼制度探索业主派生诉讼制度，可以为有效规范业主委员会行为，维护业主共同权益提供新的思考路径。但须注意提起派生诉讼的业主资格和前置程序。

      1．时点与比例：提起派生诉讼的业主资格

      对于提起派生诉讼的股东资格，公司法通常要求提起人须在侵害发生时和提起派生诉讼时均为股东，以防范“购买诉讼”和不当得利的发生。〔[35]〕对于提起派生诉讼的业主资格，考虑到相较于公司股份尤其是上市公司股份，建筑物区分所有的专有部分作为不动产流通性较差，其价格不会灵敏地反映侵害后果，提起派生诉讼不会发生不当得利的后果，故无需要求提起人在侵害发生时为业主。但对侵害发生后购买区分所有建筑物专有部分的业主提起派生诉讼的，其需要在诉讼中证明侵害行为在其成为业主后对业主共同利益的影响。

      对于提起派生诉讼的股东代表性，公司法也有要求，如要求提起派生诉讼的股份有限公司股东需单独或者合计持有公司百分之一以上的股份。为了防范业主滥用权利，就提起派生诉讼业主的代表性也应作一定要求，可以参考《民法典》业主大会会议双重表决权的设计，要求提起派生诉讼的业主所有的专有部分达到百分之一且人数达到百分之一。

      2．申请与借力：提起业主派生诉讼的前置程序

      业主组织代表业主共同利益，行使业主对建筑物区分所有的共同管理权。在业主共同利益遭受侵害的情况下，应当由业主组织追究侵害者责任。基于对业主组织行使共同管理权的尊重，同时考虑到业主组织追究侵害者责任的优势〔[36]〕，在业主发起派生诉讼前需书面申请业主组织就追究侵害者责任采取适当行动，如业主组织在一定期限内未采取行动或拒绝采取行动，或不立即提起诉讼将会使业主共同利益受到难以弥补的损害时，业主方能提起派生诉讼。

      （六）坚持适度原则守好司法介入业主自治边界

      如同公司内部治理属于股东意思自治范围一样，小区内部治理也属于业主意思自治范围。司法介入小区治理，要以法定的业主自治范围为边界。比如，在能否分配业主共有部分的经营收益时，应当引导业主通过业主大会作出决议，防止司法不当干预收益的使用；在提取使用建筑物及其附属设施的维修资金时，应当遵循业主自治规则，以及有关专项维修资金使用的法规、规章等，防止作出的裁判无法执行。

      当然，也要客观认识业主自治相较股东自治存在的先天能力不足、积极性不高、意见分散等现实问题，避免机械简单地将被诉事项一概推由业主自治，拒之于法院门外。如解聘物业服务人属于业主共同决定事项，应由“双2/3”的业主参与表决，并经参与表决业主的“双过半”同意，方能形成决定。那么在业主请求解除物业服务合同的案件中，若起诉业主仅达到“双过半”的，法院能否作出实体裁判？对此应当认识到，当起诉业主已达到“双过半”时，其实质上足以作出解聘物业服务人的决定。虽然不召集业主大会对其他未起诉业主的参与管理权、意见表达权不能充分保障，但现有对解聘物业服务人持相同意见的业主已经足以形成多数决，再召开业主大会对多数决结果没有实质影响。而且现实中众多业主作为原告提起诉讼，往往都是因为业主大会难以召开。如仅因参与表决业主不足“双2/3”要求，就否定了“双过半”业主的共同意志，则明显不公，也会产生少数业主滥用参与表决的权利制约业主大会决定形成的不良导向。因此，从诉讼经济、便利解纷、充分尊重业主意思自治的角度，此种情形下法院可以直接进行实体审理，支持众多业主的诉讼请求。

      （七）运用重整思维破解业主自治失灵难题

      实践中的业主自治失灵，一是业主大会、业主委员会成立难，导致业主无法行使共同管理权利，二是业主大会在对业主共同决定事项表决时难以形成多数决，导致相关具体事项无法办理。

      对前一问题，《指导规则》第五十八条作出了居民委员会代行业主委员会职责的规定。实践中一些地方还探索出物业管理委员会代行业主委员会职责的做法。无论是居民委员会还是物业管理委员会代行职责，都是在小区业主委员会缺失状态下，为保障全体业主的共同利益，而由地方政府介入业主自治的制度设计，其在法理基础上与公司法上破产重整相似，代行业主委员会职责的主体具有重整投资人的地位，也相应取得一定权利。对于实践中出现的因居委会代行职责时，未经业主大会决定直接选聘物业服务人而引发的物业服务合同效力纠纷，应当注意到这是小区“重整”的特殊时期。在特殊时期，居委会代行业主委员会职责，并直接选聘物业服务人、订立物业服务合同，目的是为全体业主提供基本的物业服务，保障小区公共设施设备正常运转，做好公共区域的清洁卫生，为业主营造有序的居住环境。因此，只要选聘的物业服务价格公允，应认定合同有效。

      对后一问题，一方面可以在业主大会议事规则或者管理规约中作出规定〔[37]〕。实践中也有小区对选聘物业服务人的投票问题，在管理规约或者业主大会议事规则中进行细化。因物业服务人候选单位往往有数个，表决时可能出现任何一个的得票数都不足多数决比例。针对此，有的小区约定将得票数较少的候选单位票数计入得票数较高的候选单位票数中，从而解决了表决难题。另一方面，可以探索借鉴重整中的强制批准制度〔[38]〕。该项制度通过赋予人民法院自由裁量权，增加了重整计划通过的可能性，有利于保障债权人收益最大化，更有利于维护社会整体利益。具体到业主自治领域，当出现无法形成多数决，且管理规约及业主大会议事规则中又欠缺处理规则时，可以从维护全体业主共同利益的角度出发，探索赋予人民法院自由裁量权，对有关事项强制通过。

      结语

      参考借鉴公司治理逻辑规则，破解业主权利行使与救济的团体性困局，是践行以人民为中心的法治观，在物业纠纷领域实现人民正义的有益尝试；是坚持问题导向、目标导向，树立辩证思维和全局观念，系统研究解决物业领域人民群众反映强烈的突出问题，用法治保障群众“安居”的有益探索。注重强化团体法思维，准确把握业主团体成员身份，在具体案件中综合考量业主的成员资格、业主权利的不同属性、业主的自治事项及其规则、业主自治失灵时司法适度介入等因素，可以更加公平地处理业主权利争议，更加有效地保障业主权利实现。当然，本课题所参考的公司治理逻辑规则主要针对实践中多发、易发的业主权利救济争议，对于其他可借鉴的公司治理逻辑规则，如股东召集请求权规则，因篇幅所限未能系统论及。仅以此一得之见投砾引玉，为司法实践提供有益参考。

〔[1]〕 参见张立伟：《论习近平法治思想中以人民为中心的法治观及其理论逻辑》，载《中国应用法学》2022年第2期。

〔[2]〕参见中共中央宣传部、中央全面依法治国委员会办公室：《习近平法治思想学习纲要》，人民出版社、学习出版社2021年版，第29页。

〔[3]〕杨立新：《物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变》，载《现代法学》2020年第4期。

〔[4]〕本文所称物业纠纷是指涉及物业领域的纠纷，主要包括建筑物区分所有权纠纷（含业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷等）、业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷以及物业服务合同纠纷等纠纷类型。

〔[5]〕通过法院综合信息管理平台系统，以物业为关键词搜索当事人，以年度时间、民事为限制词搜索得到。例如，以物业为当事人名称，对2022年立案的民事案件进行检索，共有5183件案件。

〔[6]〕对检索得到的5年案件24227件，筛选出案由为“物业服务合同、物业服务合同纠纷、服务合同纠纷”共有21528件。

〔[7]〕 住宅小区的全体业主，因建筑物相互依存并同处一个建筑区域，自然形成一个团体。虽然团体成员——业主通过成立业主大会、业主委员会、选聘物业服务人等方式治理小区已成常态，但业主仍是小区治理所涉多种法律关系中的核心主体，物业纠纷归根到底还是业主权利行使与救济的问题。

〔[8]〕 《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。反推该规定可印证文中观点。

〔[9]〕《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

〔[10]〕 参见《民法典》第九百四十二条第一款。

〔[11]〕 参见甘肃省高级人民法院（2021）甘民再143号民事判决书。该案一审、二审、再审对于物业服务公司是否尽到维修义务、违约与否、业主能否拒不缴纳物业费等问题作出了不同判断。

〔[12]〕 参见江苏省徐州市中级人民法院（2021）苏03民终3235号民事判决书。法院认为，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。参见江苏省徐州市云龙区人民法院（2022）苏0303民初418号民事判决书。法院在以上述理由不支持业主抗辩的同时，又考虑到物业服务人提供的物业服务尚有改进空间的实际，对物业服务人主张的违约金不予支持。参见江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0302民初4729号民事判决书。法院在查明“涉案小区……整体情况较好，但也存在部分垃圾未及时处理等问题”的情况下，结合原告物业服务的实际情况，酌情按照10%的比例减免物业费。

〔[13]〕 《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

〔[14]〕 2009年住建部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

〔[15]〕 《民法典》第二百七十七条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第二百八十六条第三款规定，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。《指导规则》第四章明确规定了物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对于业主自治的指导、监督职责。

〔[16]〕 参见江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1161号民事判决书，法院直接判决业主委员会、物业服务公司提取住宅维修资金，向供暖中心偿还垫付设备款及更换费用。

〔[17]〕 《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

〔[18]〕 参见最高人民法院在2003年8月20日、2005年8月15日发布的《关于金湖新村业主委会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》《关于春雨花园业主委员会是否具有民事主体资格的复函》。

〔[19]〕 《民法典》第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

〔[20]〕 参见何波：《商事法律文件解读》，2012年第3辑（总第87辑）。

〔[21]〕 《公司法司法解释（四）》第六条规定，股东会或者股东大会、董事会决议被人民法院判决确认无效或者撤销的，公司依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。

〔[22]〕参见周友苏：《新公司法论》，法律出版社2006年版，第233页。

〔[23]〕参见徐强胜：《公司纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第24-26页。

〔[24]〕 根据《民法典》第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会有权针对上述行为请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失，但未明确规定业主大会、业主委员会怠于履职时，业主是否有权提出以上请求。

〔[25]〕 参见刘俊海：《公司自治与司法干预的平衡艺术：〈公司法解释四〉的创新、缺憾与再解释》，载《法学杂志》2017年第12期。

〔[26]〕 参见朱虎：《物业服务合同作为集体合同：以<民法典>规范为中心》，载《暨南学报（哲学社会科学版）》2020年第11期。

〔[27]〕 参见王利明主编：《合同法研究》（第4卷），中国人民大学出版社2017年版，第155页。

〔[28]〕 参见包华：《从物权视角看前期物业服务合同》，载《现代物业》2006年第5期。

〔[29]〕 参见吴永盛：《论前期物业服务合同与业主的关系》，武汉大学硕士学位论文2020年5月，第9页。

〔[30]〕 此部分的物业服务合同不包括前期物业服务合同。

〔[31]〕 《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

〔[32]〕参见袁碧华：《论法定代表人越权代表中善意相对人的认定》，载《社会科学》2019年第7期。

〔[33]〕参见薛源：《民法典新增物业服务合同效力探讨》，载《学术界》2020年第10期。

〔[34]〕 杜垚森：《物业费给付抗辩的法理逻辑与规范构造》，载《中南财经政法大学研究生论丛》2021年第6期。

〔[35]〕 防范“购买诉讼”的发生，即第三人在获悉公司遭受侵害事宜后为提起派生诉讼购买股份；防范不当得利，即侵害发生后购买股份的股东其股价已反映了侵害的影响，再提起派生诉讼就可能会发生不当得利的后果。See Ｒonald J．Colombo，§9 : 6．Plaintiff standing and qualifi-cations — Contemporaneous ownership ，Law of Corporate Officersand Directors :Ｒights ，Duties and Liabilities ，October 2019 Update，Thomson Ｒeuters 2020．

〔[36]〕 其一，业主组织通常掌握业主共同利益遭受侵害的更多信息，可以更为有效地采取行动；其二，业主组织也有更多的人力、财力、物力投入到追究侵害者责任的行动中；其三，业主组织可以评估是采用诉讼还是其他行动追究侵害者责任。

〔[37]〕 《指导规则》第二十六条第二款规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

〔[38]〕 《企业破产法》第八十七条规定了强制批准制度，即部分表决组未通过重整计划草案时，债务人或者管理人可以申请人民法院批准符合条件的重整计划草案。